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A vendre : fort avec 6 bunkers en Normandie

Investir 23/07/2015

L’Etat avait consenti à faire une fleur aux investisseurs. En effet, le fort de Querqueville avait été estimé à 600 000 € par les Domaines, mais face au projet ambitieux des deux investisseurs, annonçant la mobilisation de 15 M€, l’Etat avait décidé de rabattre notoirement son prix. Le retrait des investisseurs replace donc, dans le circuit de la vente, le fort et les six hectares qui l’entourent.

La déception de la ville de Querqueville
Pourtant, il y a deux ans, la municipalité de Querqueville y avait cru : « Ces investisseurs ont déjà réalisé des opérations similaires de réhabilitation, ce qui en font des acquéreurs fiables », disait-on du côté de l’hôtel de ville. « Sur le papier, les idées pour développer le site ne manquaient pas à l’appel… Les bunkers, les hangars et la maison du fort devaient accueillir un hôtel de luxe avec vue unique sur la Manche, 80 logements à la location, des gîtes, des commerces et un restaurant », rappelle Le Figaro. Mais les deux investisseurs n’étaient plus sur la même longueur d’ondes : le premier souhaitait développer un projet social, l’autre privilégiait plutôt un projet adossé à des investisseurs privés. « Les deux actionnaires avaient des visions très différentes. L’un voulait faire appel à des entreprises solidaires, des associations pour la partie restauration, l’autre voulait des partenaires privés, quitte à revendre certaines parties du fort », regrette le maire de Querqueville, Jean-Michel Maghe, dans les colonnes du journal Ouest-France.

Source : edito.seloger.com

Les solutions pour réussir dans l’immobilier locatif

Investir 06/02/2015

1er critère clé : l’emplacement

Allez visiter l’appartement, l’emplacement du chantier, vérifiez la proximité des commerces, des transports et des activités touristiques pour les résidences de tourisme. Dans le neuf, nombre d’investisseurs ne connaissent ni la ville ni le marché locatif dans lesquels ils investissent et s’étonnent du faible taux d’occupation ou du montant des loyers pratiqués. Un mauvais emplacement, un appartement mal entretenu et c ‘est le risque d’un investissement non rentable et un avantage fiscal qui peut être remis en cause.

Alignez vos choix sur ceux des locataires. «Nous remarquons qu’ils sont très attentifs aux charges, notamment au chauffage», précise-t-on dans le réseau d’agences immobilières Laforêt. Dans les grandes villes, les demandes se portent principalement sur les chambres de service, studios et deux pièces.

2e critère clé : le prix du bien

La baisse de sprix devrait se poursuivre en 2015. Malgré ce recul, la cote reste élevée : 1.971 euros le mètre carré en moyenne pour les maisons et 3.328 euros le mètre carré pour les appartement. Le facteur prix est déterminant dans votre opération patrimoniale car il ne doit pas induire un loyer élevé, déconnecté du marché local. Dans le neuf, le prix plus élevé dans les résidences avec services est justifié par les équipements mais il ne doit pas être excessif.

3e critère clé : le financement

Les conditions de crédit sont très favorables aux acheteurs. Reste que les banques cherchent le plus souvent à capter une clientèle de primo et secundo-accédants, des clients qui vont souscrire d’autres produits bancaires, des placements ou des assurances. Tandis que les investisseurs qui sont déjà pourvus en produits bancaires et de placements doivent apporter de sérieuses garanties pour obtenir une réponse favorable. « Nous constatons que certaines banques segmentent leur barème de taux en ajoutant des décotes en fonction des revenus », précise le courtier Empruntis.

4e critère clé : la fiscalité

L’investissement dans l’immobilier locatif permet de se constituer un patrimoine personnel et familial qui générera des revenus. Selon sa situation financière, chacun peut choisir la formule qui lui convient. Le régime du microfoncier s’applique d’office lorsque les loyers perçus sont inférieurs à 15.000 euros, au-delà c’est le régime du réel.

Depuis l’an 2000, le rendement de la pierre à Paris bat tous les autres actifs. Pour l’avenir, Le Revenu est plus prudent. Quoi qu’il en soit, acheter pour louer reste intéressant. À condition de miser sur une ville dynamique que vous connaissez, de calculer précisément la rentabilité prévisionnelle de votre opération.

Le Revenu vous propose quatre pistes pour réussir dans l’immobilier locatif : l’ancien avec travaux, l’investissement Pinel, la location meublée et les résidences avec services pour les étudiants, les personnes âgées ou les touristes.


1ere solution : rénover un appartement ancien

Le cachet de l’ancien plaît aux locataires. Pour le bailleur, les travaux sont déductibles des loyers. Et l’éventuel déficit est reportable sur vos autres revenus dans la limite de 10.700 euros par an.

▸ Le budget

Les biens en ­mauvais état peuvent subir jusqu’à 30% de décote. Le prix dépendra de l’ampleur des travaux et de la situation du bien. Faites chiffrer le coût de la rénovation dès le départ. Comptez entre 800 et 1.200 euros le mètre carré. Par «travaux fiscalement déductibles», il faut entendre travaux d’amélioration de l’habitat, mais pas les interventions modifiant le gros œuvre (toiture, cloisons fixes…). Pensez aux subventions de l’Anah (Agence nationale de l’habitat). Elles sont accordées, sous conditions, pour financer et remédier à des problèmes d’insalubrité, de dégradation ou pour améliorer les performances énergétiques.

▸ La location

Le bail est conclu pour une durée de trois ans renouvelable. Le montant des loyers est fixé librement, sauf dans les villes concernées par l’encadrement des loyers (comme prochainement Paris). Si vous souhaitez bénéficier des subventions de l’Anah, vous signerez une convention à loyer maîtrisé pour une durée minimale de neuf ans et devrez respecter certaines conditions, notamment un plafond de loyer et de ressources des locataires.

▸ Le financement

Négociez une enveloppe globale de crédit (achat et travaux) plutôt qu’un prêt immobilier et un prêt travaux. Ces derniers sont des prêts à la consommation, beaucoup plus chers que les emprunts immobiliers. Si vous demandez une subvention à l’Anah, la contribution couvrira de 25 à 35% du coût des travaux, selon leur nature : 1.000 euros le mètre carré, avec une limite de 80.000 euros par logement pour des travaux lourds de réhabilitation, et 750 euros le mètre carré avec une limite fixée à 60.000 euros pour les autres types de travaux.

▸ La fiscalité

L’achat avec travaux permet de déduire les dépenses des revenus perçus. Les bailleurs dont le revenu foncier brut ne dépasse pas 15.000 euros ont droit à un régime simplifié appelé microfoncier. L’administration applique alors un abattement forfaitaire de 30%. à noter : si vos charges sont supérieures, vous pouvez opter pour le régime classique du réel. Le déficit qui s’ensuit est reportable sur vos autres revenus à hauteur de 10.700 euros par an.

2e solution : l’investissement Pinel

Source : lerevenu.com

Achetez à la montagne : résidence de tourisme ou copropriété classique ?

Investir 29/12/2014

A l’heure où les premiers flocons font leur apparition sur les sommets de l’Hexagone et à l’approche des vacances d’hiver, vous vous demandez peut-être si, comme chaque année, vous allez louer un deux pièces au pied des pistes. Ne vaudrait-il pas mieux acheter un appartement aux nor­mes de confort récentes et adapté aux usages actuels ? Le Revenu a enquêté sur les formules d’achat et étudié ­l’offre de programmes.
Malgré la raréfaction des terrains à bâtir et les contraintes de construction à la montagne, plusieurs dizaines de programmes sortent de terre chaque année. Fini les longues barres d’immeubles, place à des constructions plus petites et respectueuses du style local abritant des appartements où il fait bon se poser et se reposer. Car les pratiques des vacanciers ont beaucoup changé ces dernières années. Ils skient moins, veulent du bien-être et même du repos, réclament à la fois du confort et de l’authentique. Constructeurs et promoteurs ont dû s’adapter à ces évolutions et vous devez faire de même, surtout si vous envisagez de louer votre ­appartement une partie de l’année.

⇒ Privilégier les stations vivantes

N’oubliez pas que la montagne est de plus en plus fréquentée pendant l’été. Préférez une station en altitude, dynamique sportivement et culturellement, dont les équipements et les infrastructures (piscine, patinoire, chemins de randonnée, escalade…) fonctionnent aussi bien sous la neige que sous le soleil estival. Vous élargirez le public des locataires potentiels en optant pour des stations appréciées pour leur patrimoine architectural et situées à proximité d’un parc naturel ou d’un lac.

⇒ Choisir la formule qui vous convient

Aujourd’hui, et plus particulièrement dans les Alpes, vous avez le choix entre acheter un appartement dans une copropriété classique ou dans une résidence de tourisme. Les différences ? Dans une copropriété classique, vous achetez un appartement vide que vous meublez à votre goût, et vous en supportez toutes les contraintes matérielles et ­financières (impôts, taxes, travaux, entretien…). Vous êtes seul maître à bord et décidez de vendre quand bon vous semble, de louer ou non.
En moyenne, un propriétaire occupe son logement deux à trois semaines par an, ce qui laisse environ une dizaine de semaines pour une location saisonnière permettant de couvrir une bonne partie des frais annuels. Dans ce cas de figure, vous avez le choix entre assurer vous-même la gestion des locations, la déléguer à une personne de votre entourage ou recourir à une agence immobilière. Dans les stations de ski, ces professionnels offrent une gamme de services de plus en plus étendue : promotion de la location en agence et sur Internet, état des lieux, ménage, location des skis, achat des forfaits des remontées mécaniques… Ces prestations vous coûteront 20 à 25 % du montant du loyer, sachant que la saison s’étend sur dix à quinze semaines en moyenne dans les stations bien équipées.

⇒ Préférer un gestionnaire de résidence expérimenté

Les résidences de tourisme se composent d’appartements livrés entièrement meublés et disposant généralement d’équipements collectifs de loisir ou de bien-être (piscine, sauna, hammam, thalassothérapie, salle de fitness…) auxquels accèdent librement les occupants locataires ou propriétaires. La plupart des annonces de vente mettent en avant des rendements locatifs de 3 à 5 %, hors avantages fiscaux.
Cette présentation est séduisante, mais ne faites pas l’impasse sur l’essentiel : vous achetez un bien immobilier et non un produit financier. Cette formule d’achat et de location vous oblige à signer un bail de gestion avec le professionnel chargé d’administrer la copropriété. Il s’occupera de tout : communiquer et assurer la location, percevoir et reverser les loyers minorés des frais (gestion, entretien…), gérer les petits et les gros travaux… Préférez les administrateurs qui ont de l’expérience et prenez le temps de lire attentivement le contrat de gestion. Pour bénéficier pleinement du régime fiscal de la résidence de tourisme (lire l’encadré page précédente), ce contrat vous liera en effet pendant neuf ans au minimum.
Veillez à la répartition des charges, notamment celles qui sont liées aux parties communes et aux équipements collectifs. Si vous êtes par exemple copropriétaire d’une piscine, vous devrez en assumer les frais. Examinez la formule d’occupation. Vous pouvez vous réserver plusieurs semaines durant l’année ou ne jamais occuper votre logement. Plus vous en disposez, moins le rendement sera élevé, cela va de soi. Enfin, jetez un coup d’œil aux périodes qui vous sont allouées, car ce calendrier n’inclut pas forcément les vacances scolaires. Il serait dommage de ne pas en profiter si vous avez des enfants et petits-enfants en âge de skier.

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