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Défiscalisation Duflot, intéressant ou pas?

Actualités 08/04/2013

Les plafonds de loyers à respecter pour bénéficier de la réduction d’impôt pèseront sur la rentabilité. Sauf à acheter dans des marchés décotés.

Pour juger l’intérêt du dispositif Duflot – la nouvelle réduction d’impôt pour l’investissement locatif dans le neuf -, il fallait attendre d’en connaître les détails, en particulier les plafonds de loyers à respecter. Ceux-ci ont été publiés fin décembre et, après les avoir étudiés, les professionnels ne sont plus aujourd’hui aussi sévères. «Ces plafonds sont 20% inférieurs à ceux que l’on connaissait dans le dispositif Scellier. Cela dégrade la rentabilité locative, mais moins qu’on aurait pu le craindre, car un coefficient multiplicateur est prévu pour les petites surfaces de moins de 63 mètres carrés», explique Laurent Fléchet, directeur général délégué de Groupe Primonial.

Or, si le Duflot impose des loyers plus faibles, la réduction d’impôt qu’il offre, elle, est supérieure à celle procurée par le Scellier en 2012: 18% au lieu de 13%. «Mais à 13%, le Scellier ne séduisait déjà plus les investisseurs. Il est probable que le Duflot n’aura pas davantage de succès malgré l’avantage fiscal plus important, puisque la rentabilité sera dégradée en raison des plafonds de loyers», note Christine Roquier, chargée de mission chez Cerenicimo.

Pour tenter de limiter la perte de rentabilité, il faut chercher à acheter moins cher. «Le Duflot réoriente les investissements vers d’autres quartiers ou d’autres villes. Si l’on essaie de faire du Duflot là où l’on investissait en Scellier, la rentabilité chutera à moins de 2%, alors qu’elle pouvait auparavant atteindre 3%», résume Jean-Marc Coly, directeur général de la Française REM.

Respecter des plafonds de ressources

Parmi les villes dont les prix de vente sont en adéquation avec les loyers imposés, il cite, pour la région parisienne, Pantin, Saint-Ouen, Ivry… «C’est bien l’objectif de ce dispositif: inciter à investir là où il y a des besoins, pas là où les investisseurs en ont envie», ajoute Jean-Marc Coly. Ces derniers, en général soucieux d’acheter un logement bien placé, suivront-ils? «Ils se demandent à qui ces logements pourront à la sortie être revendus, peut-être seulement à des HLM», s’inquiète Olivier Grenon-Andrieu, chez Equance.

Les épargnants risquent aussi de s’effrayer de devoir choisir des locataires respectant les plafonds de ressources prévus par le dispositif. «Nous en avons déjà fait l’expérience, au temps d’un autre dispositif fiscal, le Borloo intermédiaire. Les plafonds qu’il imposait étaient un peu plus élevés certes, mais nous n’avons constaté aucun impayé. En général, les locataires qui bénéficient d’un loyer raisonnable sont surtout soucieux de conserver leur logement», analyse Jean-Marc Coly. Plus que les plafonds de loyers, c’est le ­nouveau plafond des niches ­fiscales qui inquiète les professionnels: 10.000 euros seulement en 2013. «Une fois imputé sur ce plafond, la réduction d’impôt pour l’emploi d’un salarié à domicile, il ne reste plus grand-chose pour le Duflot», regrette un professionnel.

 

(source: lefigaro.fr)

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